021不動産

那覇市で不動産売却を進めていきたい方に向けて質問集をご用意しております

FAQ

疑問を解消できる質問集を公開中

FAQ

これまでにお客様から頂戴してきたご質問の中から、特に多くの方に知っていただきたい内容をピックアップし、公開しております。これから不動産売買の仲介を依頼したいとお考えの方にとって有益な内容となっておりますので、ぜひご覧ください。また、掲載されていないトピックについて知りたい場合は、個別のケースに関するご相談がある場合は、いつでもお問い合わせいただけます。

査定

不動産の売値の指標(目安)

現在の不動産の市場価格を計る

不動産の査定をした場合に必ず売らなければいけないですか?
査定額算出後まずは相談からどうぞ!
売るか否かで迷われている方もいらっしゃると思います。ただ、査定が判断材料となるケースもありますので、その金額を基に十分に検討されてください。もちろん、査定額の根拠、判断に必要なアドバイスはさせて頂きます。査定価格はあくまでも指標(基準)
査定額はどんな方法で算出しているのですか?
「原価法」「取引事例比較法」「収益還元法」の3つの方法あります。
中でも「取引事例比較法」は実例に基づく根拠ある査定方法です。その他に路線価、公示価格、地域の環境や日当り、道路幅、高低差、リフォーム歴、ペット飼育歴など不動産の状態等様々な条件を加味して算出します。もちろん査定は無料です。
査定の依頼に必要な書類ありますか?
戸建て・土地は謄本、マンションはパンフレット
不動産の面積、築年数、マンションなら購入時のパンフレット、名義人の確認等があれば簡易的な査定はすぐ算出できます。そのうえで物件確認にて再度査定書を提出致します。
※もちろん無くてもこちらでご用意できますのでご安心下さい。

媒介契約

契約

不動産会社との3つの契約形態

高値での売却を希望しておりますが、専任媒介などの依頼先はどのような基準で決めたらよいでしょうか?
高値売却できる根拠が必要です。
一般的な販売方法では高値売却の確率は低くなります。営業マンの「頑張ります!努力します!気合で売ります!」などの精神論は論外です。その営業マンが誠実で良い方でもそれと売却とは別の事です。高値で売れる根拠(販売戦略)があってはじめてその確率が高くなるのです。一括査定サイトで不動産業者によって400万も差がでました!とあおっていますが、高値査定と高値売却は全く別という事です。
知名度が高い(大手・フランチャイズ加盟等)に任せておけば安心ですか?
知名度=売れるは間違いです。中古不動産の売買は買主から見ても仲介業者は無関係、販売方法もほぼ同じです。
不動産を購入する買主は新築であれば売主は気になるところですが、中古売買の仲介業者は気にしません。それと肝心な営業活動ですが、知名度が高くてもフランチャイズ加盟であっても※販売手法はほぼ同一です。媒介依頼先の判断基準は知名度ではありません。大切なのは「私の不動産をどんな風に売却してくれるのか」が肝心なのです。
不動産売却の契約(媒介契約)はどれを選択すれば最善ですか?
信頼おける業者なら「専任」一択
「専属」「専任」「一般」の各媒介契約がありますが、不動産の状況やその他諸条件により違います。依頼する業者が「誠実」かつ「高値専門」であれば専任をお勧めいたします。信頼のおける業者なら最善の選択肢(販売戦略)を提案するはずです。

囲い込み

営利主義/売主損害

本来の不動産のルールから外れた違法な売却方法

囲い込みってなんですか?
意図的に他社からの紹介を排除する行為。
※囲い込み業者をA社とする。
1件の取引で、売主と買主の両方から手数料が得られるため、他業者に売値で購入する客がいても紹介を拒絶⇒ 結果:A社客の買主が見つかるまで契約終結しないため、安値売却や販売が長期化します。A社のみで売買成立を目指そうとする違法行為。
A社からの内覧客ばかりで、他業者からの紹介客がない場合も要注意です。※「買取保証」が主体の不動産会社は特に注意
囲い込みがわかる方法ありますか?
表面的にはほぼ分からないです。
案内が極端に少なかったり他業者の紹介がなかったり、他の不動産会社から問い合わせると「商談中、ローン審査中」等の回答が続くと囲い込みされている可能性が高いです。
また、専属・専任業者から登録義務であるレインズの「登録証明書」をもらってURL、ID、パスで取引状況を確認しましょう。
販売活動と取引状況が相違している場合は囲い込みが行われている可能性が大です。
もっと簡単に囲い込みわかる手段ってありますか?
検討業者のHPに表示されているか否か
その不動産業者のHPに「囲い込み反対」を主張しているのであればおそらく大丈夫ですが、沖縄不動産業界の大きな問題点に何も触れていない場合は疑ってみるべきです。
※但し、営業マンの「うちは囲い込みなんてしません」の言葉は日常的に使われていて、その言葉だけで断定するのは危険です。

販売

売却

所有の不動産を売る

売出価格はどうやって決めるのですか?
売出価格は売主様が決めます。
不動産の営業マンが決めるのではありません。あくまでも査定書や資料など見て、専任営業マンのアドバイスを経て売主様が決定します。ですから一括査定等の各査定金額は目安でしかありません。
販売活動に費用はかかりますか?
基本的に掛かりません。
売主様からの特別な広告依頼以外の通常広告・販売活動費などは一切かかりません。
周りに知られずに売却したいのですが?
その場合はご相談下さい。
売主様によって色々ご事情はあると思いますので、メリット、デメリットはご説明した上で売却方法をご提案させていただきます。
住みながらの売却は可能ですか?
大半の売主様が住みながらの売却です。
内見の際にご協力頂ければ居住中でも大丈夫です。また、ホームステージング(無料)で既存の家具を利用し飾り付け等プロのホームステージャーがあなたの住居の魅力度を上げる提案をさせて頂いております。

諸費用

費用

不動産売却に関わる費用

不動産を売却する際に必要な費用は、どんなものがありますか?
事前に資金計画に入れる必要があります。
不動産会社への仲介手数料、抵当権抹消、司法書士への報酬、印紙代、測量、解体、引越、ハウスクリーニング、廃棄物処分、必要書類の取得費等が必要となります。

その他

カテゴリーに含まれないもの

不動産売却に関わる税金および法律も確認したいのですが?
基本的な事はお伝え出来ます。
専門的知識が必要な場合は、人脈ネットワークを利用してお調べし内容を全てお伝えします。必要であれば紹介サービスも行っています。【安くて質が高い専門士のご紹介】
買主との売却が成立したら代金の受領はどうなりますか?
一般的な取引の場合は
 ①契約時/売却価格の6%~10%  ②決済時/残金 
  
 の計2回に分けて受領致します。
※上記以外のケースも場合によってはありますのでご相談下さい。

申告・税金

確定申告・譲渡利益

不動産を売却した翌年は申告する必要がある

売却した際は申告って必要なの?
税理士相談無料の紹介できます【相談有料の所もありますのでご注意】
その年で売却した際譲渡益が出た場合は翌年確定申告時期に申告が必要です。利益が出ない場合、課税譲渡所得が発生しないため、確定申告は必要ないです。ただし、マイホームに係わる特例を使う場合、売却損を給与所得等と相殺できるため確定申告した方がお得になります。

当店でご利用いただける電子決済のご案内

下記よりお選びいただけます。